IMMOBILIER – GESTION LOCATIVE – BAIL COMMERCIAL

FORMALITÉS PRÉALABLES EN MATIÈRE D’URBANISME ET DE COPROPRIÉTÉ

• Les notions d’usage et de destination

CHAMPS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

• Caractéristiques et conditions d’application du statut
• Les dispositions d’ordre public
• La négociation du bail commercial
• La soumission volontaire au statut des baux commerciaux
• L’obligation d’information
• La modification d’activité par le locataire
• Les clauses à inclure
• La conclusion du contrat

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

• Renouvellement du bail à l’initiative du locataire
• Renouvellement du bail à l’initiative du bailleur

LE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

• Le refus avec indemnité d’éviction
• Le refus sans indemnité d’éviction

 Cas pratiques

LA FIXATION DU LOYER RENOUVELÉ

• Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
• Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
• Déplafonnement découlant de la nature des lieux loués
• Cas des baux de plus de 9 ans ou poursuivis au-delà de 12 ans

INDÉMNITÉ D’ÉVICTION

• Les conditions du droit à l’indemnité d’éviction
• Le droit au maintien dans les lieux
• Le paiement de l’indemnité d’éviction

OBLIGATIONS ET LITIGES ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE

• Répartition des travaux entre bailleur et locataire dans le bail commercial : légale et contractuelle
• Quid de l’inclusion d’une clause relative à « l’acceptation des lieux en l’état »
• Sort des travaux réalisés par le locataire à la fin du bail ou en fin de jouissance
• L’accession des constructions et améliorations et déplafonnement du loyer
• Quid inclusion d’une clause dite « de souffrance » dans le bail

RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL

• La résiliation à l’initiative du locataire
• La résiliation à l’initiative du propriétaire
• La clause résolutoire

INCIDENCES D’UNE PROCÉDURE COLLECTIVE SUR UN BAIL COMMERCIAL

• Les cas de poursuites et de résiliation de bail
• La cession ou modification de l’activité
• Les créances du bailleur
• Le paiement des loyers

INCIDENCES DE L’OUVERTURE D’UNE PROCÉDURE COLLECTIVE

• Les créances antérieures
• Les créances postérieures

Cas pratiques

LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL

• Définition et distinction avec la cession de fonds
• Le principe de la liberté de cession à l’acquéreur du fonds
• Les formalités de la cession : état des lieux, signification de la cession au bailleur
• Les clauses organisant les modalités de la cession du droit au bail
• La clause d’agrément
• Le droit de préemption de la mairie
• Le cas d’une cession irrégulière
• La garantie solidaire du cédant vis-à-vis du bailleur dans la cession d’un bail commercial
• Les clauses à respecter en cas de cession de bail commercial

LOI PINEL ET BAIL COMMERCIAL

• Les apports majeurs de la loi

LE BAIL DÉROGATOIRE

• Les conditions du bail dérogatoire
• Régime du bail dérogatoire
• Situation locative à l’expiration du bail dérogatoire
• Quid du comportement à adopter à l’approche de la fin du bail dérogatoire
• Conditions et conséquences statutaires en cas de maintien du locataire dans les lieux loués
• Caractéristiques des conventions d’occupation précaire
• Caractéristiques des baux successifs

LA FISCALITÉ DU BAIL COMMERCIAL

• La fiscalité du droit d’entrée ou du pas-de-porte
• La fiscalité du dépôt de garantie
• La fiscalités des loyers et des charges du bail
• La fiscalité de l’indemnité de déspécialisation
• La fiscalité d l’indemnité d’occupation
• La fiscalité de l’indemnité d’éviction